Działka – od czego zacząć?

Szukasz działki, która przez wiele lat będzie twoim miejscem do życia. Nie poświęcaj spraw praktycznych na ołtarzu idealizmu. Uroda miejsca to nie wszystko!
Szukaj więc działki, która będzie nie tylko ładna, ale i nadająca się do budowy domu, w praktycznym miejscu, bezpiecznym sąsiedztwie.

Mówisz “działka” i myślisz o pięknym domu, najlepiej nad wodą, z widokiem na góry, w ciszy, w której słychać tylko śpiew ptaków i śmiech bawiących się dzieci. Jeśli myślisz w sposób tak idealistyczny, wiedz, że przy wyborze działki potrzebne będzie spojrzenie przede wszystkim praktyczne. Na co więc zwrócić szczególną uwagę oraz co sprawdzić przed zakupem działki

• Cena. Działka w dużym mieście będzie kosztowała więcej niż zbudowanie domu. Im dalej od miasta, tym taniej, ale trzeba się wtedy przygotować na większe problemy logistyczne – połączenie domu z pracą, szkołą, rozrywką. Trudny kompromis między ceną a warunkami działki to zadanie, do którego należy podejść realistycznie. Budujesz dom po to, by w nim wygodnie żyć. Nie może być on źródłem codziennych problemów. Dlatego nieraz warto zapłacić więcej za dobre miejsce.

• Wielkość działki. Wiele gmin określa minimalną powierzchnię działki budowlanej. Musisz też wiedzieć, jak duży dom chcesz zbudować. Na działce o powierzchni od 700 do 1200 m² zmieści się wygodny dom i średniej wielkości ogródek.

  Najpierw projekt czy działka? Oczywiście działka, ponieważ projektów powtarzalnych są tysiące. Można też zamówić projekt indywidualny. Działek w wybranej okolicy, w ładnym miejscu, z mediami, z dobrą komunikacją jest… może się okazać, i to po długich poszukiwaniach, że tylko jedna!

• Parametry działki. Powierzchnia działki, szerokość, uzbrojenie, warunki glebowe – to bardzo ważne dane, na które trzeba zwrócić uwagę. Przestudiuj rysunek powyżej – zobacz, jakie odległości trzeba uwzględnić. Działka nie może być za mała, zbyt wąska lub płytka. Trzeba przyjąć, że szerokość działki musi wynosić co najmniej 22 m. Najwięcej projektów jest na działki o takiej minimalnej szerokości. Pamiętaj też o stronach świata. Idealny układ to wjazd od strony północnej lub wschodniej.
  Wtedy z kuchni jest widok na drogę, a salon i taras znajdą się od strony nasłonecznionej. Ten układ może mieć różne modyfikacje, aż po działkę bardzo trudną – z wjazdem od południa.

• Sąsiedztwo. Prawo stawia wymóg, by domy powstawały na ulicach zabudowanych. Ten przepis ma swoją praktyczną stronę – musisz określić, czy chcesz szukać działki na nowym osiedlu, czy w istniejącej starej zabudowie – czy wolisz tworzyć stosunki międzysąsiedzkie, czy raczej wpisać się w już istniejące.

Jaki typ domu wybrać?

Jak już się zdecydowaliśmy na budowę własnego domu, stajemy przed pierwszym problemem: Jak On powinien wyglądać?

Do wyboru mamy wiele opcji. Dzisiaj skupmy się na jednej: typ własnego domku.

W grę wchodzą między innymi domy samodzielne, bliźniaki, szeregowe lub atrialne. Który wybrać? Sprawa jest o tyle trudna gdyż każde z tych rozwiązań ma swoje wady i zalety. Postaram się pokrótce przedstawić niektóre z nich.

Domy samodzielne (pojedyncze), największy wybór w projektach, brak ograniczeń w kształcie i wielkości domu. Możliwość dowolnej adaptacji projektu na etapie projektowania i uzgodnień. Jedyne ograniczenia to własny budżet i plan zagospodarowania terenu dla danej dzielnicy (gminy) i wielkość działki przeznaczonej pod zabudowę. Największy komfort użytkowania domu i działki, pełna samodzielność, możliwość wykonania tak aranżacji działki i domu, iż mamy pewność, że żaden sąsiad nam nie zagląda w okna. To plusy.

A minusy to: najwyższy koszt, brak elementów wspólnych z sąsiadami ( ewentualnie ogrodzenie). Dla osób przyzwyczajonych do bardziej zażyłych kontaktów z sąsiadami może być taka izolacja pewnym dyskomfortem.

Dom bliźniak – plusy to: dość spory wybór projektów, mniejszy koszt budowy domu, gdyż jedna ściana jest wspólna i odpadają koszty elewacji tej ściany. Mniejsza działka potrzebna pod taki budynek. Bliskie sąsiedztwo, – jeżeli lubimy sąsiada to plus, jeżeli nie to minus. Innym plusem może być możliwość wspólnego zamawiania materiałów i wynegocjowania lepszych rabatów cenowych od zaopatrzenia po wykonawców – dwa domy to nie jeden.

Minusy takiego rozwiązania to: mniejsza możliwość adaptacji projektów pod własne potrzeby, większość elementów wspólnych musi pozostać bez zmian. Ponadto widok na elewacje, pokrycie dachowe, układ okien powinien być jednakowy – przynajmniej takie warunki często stawiają architekci miejscy wydając zezwolenie na budowę. Dlatego jest wymagany pewien kompromis pomiędzy sąsiadami.

Domy szeregowe – plusy, i to ich jest dość sporo, to naprawdę mała działka, a co za tym idzie niższa cena owej. Dom szeregowy można postawić już na działeczce o szerokości 5 metrów. Niższy koszt budowy, zawsze dwie ściany są wspólne- jedynie skrajne budynki mają po jednej ścianie wspólnej. Możliwość wspólnego negocjowania cen i rabatów z wykonawcą (wspólnym dla wszystkich domów – zalecane), dostawcami materiałów i dostawcami mediów. Łatwiej jest skłonić gazownię czy zakład energetyczny do szybszego podłączenia 10 domków niż jednego. Niższy koszt przyłączy, gdyż są krótsze odcinki pomiędzy sąsiednimi domkami. Wszystko to dość poważnie wpływa na zmniejszenie kosztów budowy.

Minusów też jest sporo. Przy tego typie budowy wszystkie domki są jednakowe, jak każdy ma 120 m^2, to każdy. Nie ma zbytniej możliwości zwiększenia powierzchni. Adaptacja projektu też jest bardzo ograniczona. Nie można zmienić części konstrukcyjnych wspólnych dla sąsiadów i Nas, nie możemy zmienić wyglądu elewacji, pokrycie dachowe musi być identyczne dla wszystkich domków w szeregu. Nawet zdarzają się takie zastrzeżenia architektów miejskich, którzy nakazują, aby bramy garażowe, wyłożenie terenu kostką, wykonanie ogrodzeń itp. elementy były jednakowe. Nie wspominając o takich drobiazgach jak rynny, parapety, balustrady balkonowe. W adaptacji jedynie możemy rozplanować trochę inaczej ułożenie ścianek działowych, ewentualnie kształt schodów. Piony kominowe z reguły muszą pozostać bez zmian. Dlatego budowa takiego domku wymaga wielu ustaleń dla wszystkich inwestorów już na etapie projektowania. Później jest naprawdę ciężko coś poważniejszego zmienić. Ten rodzaj budownictwa najbardziej lubią deweloperzy – oni ogólnie wszystko ustalają wcześniej. Konstrukcja budynku, elementy zewnętrzne wykonuje firma budująca, a końcowy nabywca lokalu jedynie „wykańcza” wnętrza, dobiera sobie glazury, terakoty, malowanie, podłogi. Minusem tego typu domków są też w wypadku samodzielnej budowy, poślizgi sąsiadów. Często na osiedlach szeregowych widać puste dziury po niezrealizowanych segmentach. Kolejny minus to wielkość działki. Działeczka jest szerokości budynku, więc o pewnej samotności i izolacji od sąsiadów możemy zapomnieć. Lata potrwają aż wyrosną gęste i wysokie żywopłoty na granicach, które w przyszłości odizolują nasze „podwórko” od sąsiadów.

Domy atrialne – domy te charakteryzują się dość niskimi kosztami budowy, są to najczęściej parterowe domki. Z reguły dom jest zbudowany po granicach działki, ewentualnie od strony głównego wejścia zostawia się 3-4 metry na ogródek przed domem. Elewacja zewnętrzna od ulicy to najczęściej brama garażowa, 2-3 okna i drzwi wejściowe. Elewacje i pokrycia dachowe w miarę wspólne dla wszystkich domów. Wewnątrz każdego domu znajduje się atrium (stąd też nazwa tego typu zabudowy), w którym znajduje się ogródek, miejsce wypoczynkowe. Budynki mają wiele wspólnych ścian ( minimum dwie), powierzchnie w zależności od wybranego projektu od 70-80 metrów w górę. Widziałem domki atrialne o powierzchni domu 250 metrów i drugie tyle ogród. Praktycznie adaptacja wnętrz zależna jest tylko od inwencji zamawiającego i projektanta. Brak ogrodzeń, wszelkie granice pomiędzy sąsiadami to są ściany, ewentualnie kawałek muru o wysokości ścian budynku. Wszelkie okna od domku wychodzą na własne atrium, nigdy na stronę sąsiada. Pełna izolacja i prywatność.

Minusy – cóż, ograniczony widok. Pełna izolacja, projekt pod względem części wspólnych musi być kompromisem pomiędzy lokatorami. Pokrycia dachowe i inne elementy jednakowe dla całego kompleksu. Dostęp do ogrodu tylko przez dom ( często spotykam się z rozwiązaniem, iż garaż posiada dwie bramy – jedną używaną na co dzień od ulicy, druga w miarę potrzeby wychodząca na atrium – z garażu tworzy się w takim wypadku brama przejazdowa.) Innym minusem jest mała ilość dostępnych projektów pod taką zabudowę. Powierzchnia działki gdzieś w granicach minimum 200 metrów, chociaż się spotkałem z mniejszymi.

Jak zacząć budowę swojego domu?

ZANIM ROZPOCZNIE SIĘ BUDOWĘ DOMU, TRZEBA ZGROMADZIĆ SPORO DOKUMENTÓW

Zanim rozpocznie się budowę domu, warto zorientować się w przepisach, aby nie podejmować działań “po omacku”. Trzeba też koniecznie wiedzieć, jakie przygotować dokumenty, żeby urzędnicy nie odsyłali nas w nieskończoność po coraz to nowe załączniki.

Zanim zacznie się proces inwestycyjny warto pamiętać o podstawowych przepisach:

• od ściany domu z oknem lub drzwiami do granicy działki musi być zachowana odległość min 4 m;
• od ściany domu bez okna i drzwi do granicy działki musi być min 3 m;
• okapy i gzymsy nie mogą pomniejszać tej odległości o więcej niż pół metra, a balkony lub loggie – nie więcej niż o metr;
• jeśli działka przylega do ulicy obowiązuje tzw. linia zabudowy – ustalająca odległość budynku od krawędzi ulicy (można ją uzyskać w gminnym wydziale architektury);
• w niektórych przypadkach możliwe jest wybudowanie domu przy granicy działki; określają to przepisy szczegółowe, decydujące np. o odległości budynków od siebie;
• usytuowanie budynku na działce jest w dużej mierze już przesądzone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; nie stosując się do nich, inwestor nie uzyska pozwolenia na budowę.

Przed zakupem działki warto sprawdzić w planie zagospodarowania przestrzennego, co w danej okolicy ma powstać. O tym, co w przyszłości zostanie wybudowane na terenach sąsiadujących z działką, można dowiedzieć się w gminie w wydziale architektury. Nawet przed zakupem działki można wystąpić o tzw. decyzję o warunkach zabudowy. Stanowi ona promesę pozwolenia na budowę. Aby ją uzyskać, należy złożyć w gminie wniosek z następującymi załącznikami:

• mapa geodezyjne z oznaczeniem granic działki;
• opis planowanego obiektu (np. dom jednorodzinny parterowy bez podpiwniczenia, z wiatą garażową wolno stojącą);
• opis planowanych instalacji (np. woda z własnej studni, szambo, rodzaj ogrzewania itp.).

Decyzja o warunkach zabudowy określa:

• rodzaj inwestycji (np. budynek mieszkalny);
• warunki zabudowy (liczba kondygnacji, kształt dachu, linia zabudowy);
• rozwiązania techniczne (zaopatrzenie w wodę, odprowadzenie ścieków, deszczówki itp.);
• linie rozgraniczające;
• okres ważności decyzji;
• dokumenty i opinie, które trzeba zgromadzić, aby otrzymać pozwolenie na budowę.

Należy pamiętać, że również sąsiedzi zostaną powiadomieni o planowanej budowie i mogą oni wnieść odwołanie. Mają na to dwa tygodnie. Jeżeli w tym czasie nie wpłyną odwołania, to decyzja staje się prawomocna i od tej chwili można starać się o pozwolenie na budowę.

Dysponując danymi z decyzji o warunkach zabudowy warto podjąć ostateczną decyzję odnośnie zakupu interesującej nas działki, ponieważ dalsze kroki pochłoną sporo czasu i energii oraz wiążą się z ponoszeniem pewnych kosztów. Ponadto, aby otrzymać pozwolenie na budowę, należy posiadać tytuł prawny do gruntu.

Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy czas wybrać projekt domu. Można go wybrać z pośród gotowych rozwiązań lub zlecić opracowanie indywidualnego projektu architektowi. Projekt gotowy jest tańszy i jego zatwierdzenie zajmuje mniej czasu. Natomiast projekt indywidualny jest droższy, a jego zatwierdzenie pochłania na ogół więcej czasu. Warto też się dowiedzieć, czy architekt będzie odwiedzał budowę w ramach nadzoru autorskiego i ile będzie to kosztowało.

Projekt architektoniczny jest jednym z elementów projektu budowlanego, który składa się z:

• mapy z oznaczeniem granic działki
• usytuowania i obrysu planowanych i istniejących obiektów budowlanych (wjazd, śmietnik, studnia, szambo)
• projekt uzbrojenia terenu (przyłącza zewnętrzne i wewnętrzne, np. instalacja elektryczna, grzewcza)
• sposób odprowadzenia lub oczyszczania ścieków
• układ komunikacyjny (dojazdy, dojścia, miejsca postojowe) i plan zieleni

Do uzyskania pozwolenia na budowę trzeba jeszcze zgromadzić:

• oświadczenia zakładów, które dostarczają media;
• warunki przyłączenia budynku do sieci elektrycznej, telekomunikacyjnej, wodno-kanalizacyjnej, cieplnej, gazowej oraz dróg dojazdowych;
• kopie uprawnień projektanta.

Po zebraniu w/w dokumentów można się ubiegać o uzyskanie pozwolenia na budowę. Żeby je otrzymać, należy przedłożyć:

1. projekt budowlany w trzech egzemplarzach razem z uzgodnieniami, opiniami i pozwoleniami wynikającymi z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
2. dowód potwierdzający prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
3. jeśli będą stosowane nowe, nie sprawdzone jeszcze, rozwiązania techniczne, należy dołączyć opinię fachowca z odpowiednimi uprawnieniami lub instytutu badawczeg;.
4. jeżeli inwestor ma pełnomocnika, który występuje w jego imieniu, to potrzebne jest pisemne upoważnienie dla niego.

Pozwolenie wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Na jego wydanie urząd ma miesiąc, choć w skomplikowanych przypadkach zdarza się, ze trzeba czekać dłużej. Gdy urząd przeciąga sprawę albo odmawia wydania pozwolenia, tłumacząc się np. brakiem koncepcji zagospodarowania terenu i układu komunikacyjnego można się odwołać do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Uwaga !

Warto zażądać na piśmie wykazu wszystkich potrzebnych dokumentów, aby urzędnicy nie odsyłali nas w nieskończoność po coraz to nowe załączniki. Warto również sporządzić kopie (kserokopie) przekazywanych do urzędu dokumentów i potwierdzać ich przekazanie (np. stempel urzędu na kserokopii).

Pozwolenie staje się prawomocne po 14 dniach od daty odebrania i jest ważne przez dwa lata. Również ewentualna przerwa w budowie nie powinna być dłuższa niż dwa lata.

Gdy pozwolenie na budowę się uprawomocni, na siedem dni przed planowanym terminem rozpoczęcia prac należy ten fakt zgłosić do urzędu. Wtedy trzeba nabyć i ostemplować dziennik budowy, w którym odnotowywany będzie przebieg wszystkich prac – etap po etapie. Urząd przyjmie oświadczenie kierownika budowy i inspektora nadzoru (nie może to być ta sama osoba) o podjęciu się przez nich obowiązków.

Na budowie, w widocznym miejscu, należy umieścić tablicę z danymi inwestora, wykonawcy i kierownika budowy. Za brak tablicy grozi mandat.

Obowiązkiem inwestora jest zapewnienie wykonania i odbioru robót budowlanych przez osoby uprawnione (inspektora nadzoru). Nieprzestrzeganie tego wymogu grozi odpowiedzialnością karną wynikająca z prawa budowlanego.

Dopiero po spełnieniu tych wszystkich wymagań można ze spokojem zaczynać budowę. Jako początek budowy przyjmuje się wytyczenie granic budynku, niwelację terenu budowy lub budowę tymczasowych obiektów.

Źródło: Gazeta Wyborcza – Dom – z dn. 01.10.2003 r.